Hausreinigung auf Mieter umlegen: Was Vermieter laut BetrKV wissen müssen
Treppenhaus- und Hausreinigung gehört zu den klassischen Betriebskostenpositionen. Doch nicht jeder Vermieter darf die Kosten automatisch umlegen. Wir erklären Ihnen, was die Betriebskostenverordnung (BetrKV) regelt, welche Formulierung im Mietvertrag entscheidend ist und welche Fehler in der Praxis am häufigsten zu Streit führen.
Die rechtliche Grundlage: §2 BetrKV
Die Betriebskostenverordnung listet in §2 abschließend die Kostenarten auf, die als Betriebskosten umgelegt werden dürfen. Hausreinigung gehört nach Nummer 9 ausdrücklich dazu – das umfasst Säubern der Gemeinschaftsflächen wie Treppenhaus, Eingangsbereich, Keller- und Bodengänge, Aufzug, gemeinsam genutzte Sanitärräume und Hof- bzw. Garagenflächen.
Kernregel: Was nicht in §2 BetrKV steht, kann auch nicht als Nebenkosten abgerechnet werden – selbst wenn es im Mietvertrag steht.
Was im Mietvertrag stehen muss
Damit die Umlage der Hausreinigung rechtlich wirksam ist, muss der Mietvertrag eine klare Regelung enthalten. Üblich sind zwei Varianten:
| Variante | Formulierung | Hinweis |
|---|---|---|
| Verweis auf BetrKV | Der Mieter trägt die in §2 BetrKV genannten Betriebskosten | einfach, rechtssicher, üblich |
| Konkrete Auflistung | Einzelne Positionen explizit aufgeführt | klarer, aber riskant bei Lücken |
Eine bloße Erwähnung „Nebenkosten trägt der Mieter“ ist nicht ausreichend – sie ist nach gängiger Rechtsprechung zu unbestimmt.
Verteilungsschlüssel: wie wird umgelegt?
Üblich ist die Umlage nach Wohnfläche. Andere Schlüssel (z. B. nach Personenzahl) sind möglich, müssen aber vereinbart sein. Wichtig: der Schlüssel muss für die jeweilige Kostenart sachgerecht sein. Bei der Treppenhausreinigung ist die Wohnfläche grundsätzlich der häufigste und unstrittige Maßstab.
Häufige Fehler in der Praxis
- Eigenarbeit des Vermieters wird abgerechnet: Der Eigentümer kann seine eigene Arbeitszeit nicht als Betriebskosten umlegen. Beauftragt er einen externen Dienstleister, sind dessen Rechnungen umlagefähig.
- Höhere Reinigung als Grundreinigung wird umgelegt: Einmalige Grundreinigungen können je nach Anlass zur Instandhaltung gehören – und sind dann nicht umlagefähig.
- Belegeinsicht verweigert: Mieter haben gesetzlichen Anspruch, Originalbelege zur Nebenkostenabrechnung einzusehen.
- Falscher Verteilungsschlüssel: Wechsel des Schlüssels mitten im Vertragsverhältnis ist heikel – mit dem Mieter vereinbaren.
- Reinigung über Mietvertrag „Kehrwoche“ geregelt, aber zusätzlich Profi beauftragt: Doppelregelung führt häufig zu Streit. Vor Beauftragung externer Reinigung Mietverträge prüfen oder anpassen.
Wann lohnt sich der Wechsel von Mieter-Kehrwoche zu Profi?
Viele Hausverwaltungen berichten: die klassische Mieter-Kehrwoche funktioniert in immer weniger Häusern. Unterschiedliche Sauberkeitsmaßstäbe, berufstätige Bewohner und Konflikte zwischen Parteien führen häufig zu Beschwerden beim Vermieter. Der Wechsel zu einem professionellen Dienstleister hat klare Vorteile:
- konstante Sauberkeit ohne Mieter-Konflikte
- klarer Reinigungsplan, dokumentierte Leistung
- einheitliche Optik – wichtig bei Vermietung freier Wohnungen
- Versicherungsschutz durch professionelle Anbieter
- Umlage auf alle Mieter möglich, sofern Mietvertrag entsprechend gefasst ist
Häufige Fragen
Darf der Vermieter die Treppenhausreinigung einseitig einführen?
Im laufenden Mietvertrag ist eine einseitige Änderung der Kostenstruktur kaum möglich. Bei Neuverträgen oder einvernehmlicher Vertragsänderung problemlos. Bei laufenden Verträgen sollten Sie eine schriftliche Zustimmung der Mieter einholen.
Können Mieter die Umlage anfechten?
Ja, wenn der Mietvertrag keine entsprechende Klausel enthält oder die Abrechnung formal fehlerhaft ist. Innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung können Mieter Einwendungen erheben.
Wie hoch dürfen die Kosten sein?
Es gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot: Vermieter müssen die Reinigung wirtschaftlich vergeben. Marktüblichkeit ist der Maßstab. Überteuerte „Gefälligkeitsverträge“ können vom Mieter beanstandet werden.
Können auch Sonderleistungen umgelegt werden?
Reguläre Reinigung ja. Einmalige Aktionen wie Bauschluss-Reinigung oder Grundreinigung gehören in der Regel zur Instandhaltung – und sind nicht umlagefähig.
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